부부간 아파트 명의변경 방법 – 증여, 공동명의, 단독명의 전환까지 완벽 가이드

부부간 아파트 명의변경 방법 – 증여, 공동명의, 단독명의 전환까지 완벽 가이드

결혼 후 또는 재산 계획 차원에서,
부부 중 한 명 명의로 되어 있는 아파트를 공동명의로 변경하거나, 배우자 단독명의로 바꾸고 싶을 때가 있죠.
하지만 단순히 “명의만 바꾼다”는 생각으로 접근했다간 증여세, 취득세, 등기비용 등의 복병을 만날 수 있어요.
이번 글에서는 부부간 아파트 명의변경의 방법, 절차, 세금 이슈, 유의사항까지
하나하나 체계적으로 정리해줄게요.
공동명의로 바꾸려는 사람, 단독명의로 돌리려는 사람 모두에게 유용한 정보니까 끝까지 읽어봐!

---

1. 부부간 명의변경 가능한 방식 – 증여 vs 매매 vs 상속?

부부 간의 아파트 명의변경은 법적으로는 ‘소유권 이전’에 해당돼요.
가장 일반적인 방식은 무상 이전인 증여이며,
특수한 경우에는 매매나 상속으로도 이전할 수 있어요.

방식 설명 적용 가능 시점

증여	배우자에게 무상으로 지분을 넘겨주는 방식	일반적인 명의변경 상황
매매	배우자에게 대가를 받고 명의 넘김 (거래로 인식)	세금 부담이 높아 비추천
상속	사망 시 자동 이전	생전 명의변경과 무관

TIP: 대부분은 ‘배우자 증여’ 방식으로 명의변경을 진행하며, 세금 신고와 등기 절차가 필요해요.

---

2. 증여 시 유의할 점 – 증여세 비과세 한도 확인

배우자에게 아파트의 전부 또는 일부를 증여하는 경우,
증여세 과세 기준과 비과세 한도를 반드시 확인해야 해요.
배우자 간 증여는 10년간 6억 원까지는 증여세가 면제되며,
그 이상 금액에 대해서는 누진세율이 적용됩니다.

항목 설명

증여재산 평가	증여일 기준 아파트 시세로 평가
증여세 면제 한도	10년간 배우자 간 6억 원까지 비과세
증여세 신고 기한	증여일 기준 3개월 이내
과세표준 산정	증여재산 – 비과세 한도 – 공제액

TIP: 예를 들어, 12억 원짜리 아파트의 절반을 배우자에게 증여하면
6억 원은 비과세, 나머지 6억 원에 대해 증여세가 부과돼요.

 

---

3. 명의변경 절차 – 등기와 세금신고는 따로 진행

부부간 명의변경은 단순한 구두 약속으로는 법적 효력이 없고,
법무사 등을 통해 소유권 이전 등기 절차를 마쳐야 효력이 발생합니다.

명의변경 절차 요약

1. 증여 계약서 작성 (공증은 필수 아님)
2. 취득세 납부 (과세표준의 3.5%)
3. 증여세 신고 및 납부 (증여일 기준 3개월 이내)
4. 소유권 이전등기 신청 (법무사 또는 직접)
5. 부동산 등기부등본에 명의 변경 확인

항목 소요 기간 필요 서류 예시

증여계약	1일	신분증, 가족관계증명서
취득세 납부	즉시	과세표준 산정서, 계산서
등기 신청	약 3~5일	등기신청서, 인감증명서, 증여계약서 등

TIP: 공인중개사를 통해 매매 형식으로 처리할 수도 있지만,
세금이 훨씬 많이 나오므로 일반적으로 증여를 권장해요.

 

---

4. 공동명의로 변경 시 장단점

많은 부부가 세금 절세나 상속 대비, 이혼 시 재산분할 용이성 등을 이유로
공동명의를 선택해요. 하지만 단점도 존재하니 정확하게 비교해봐야 해요.

구분 장점 단점

공동명의	양도소득세 절세, 상속세 분산, 법적 보호	증여세 발생, 관리비·대출 관련 복잡성
단독명의	명확한 소유구조, 서류 간소화	모든 세금과 권리관계가 한 사람에게 집중

TIP: 공동명의는 실거주보다 투자 목적일수록 세금 혜택이 더 큽니다.
특히 양도 시 양도소득세 1인당 비과세 혜택을 적용받을 수 있어요.

 

---

5. 명의변경 시 세금 총정리

부부 간 아파트 명의변경 시 발생하는 세금은
크게 취득세, 증여세, 등록면허세, 교육세 등으로 구성돼요.
기본적인 세율 구조를 숙지하고, 예상 세금을 미리 계산해보는 것이 좋아요.

세금 종류 부과 대상 세율 또는 기준

증여세	증여재산 – 비과세 한도 초과분	누진세율 (10%~50%)
취득세	이전되는 지분의 공시가액 기준	3.5% (기본세율)
등록면허세	등기 신청 시 납부	취득세의 20%
교육세	취득세 부가세	취득세의 10%

TIP: 공시지가가 아닌 시가 기준(실거래가)으로 세금을 계산하는 점도 꼭 기억해야 해요.

---

6. 명의변경 후 주의할 점 – 5년간 증여 추적 가능

부부간 명의변경 후, 추후 아파트를 매도할 경우
국세청은 ‘증여 후 보유기간’을 기준으로 세금 추적을 합니다.
따라서 증여 후 최소 5년은 보유해야 양도소득세 계산에 불리하지 않아요.

항목 주의할 점

보유기간 추적	증여일 기준으로 소급 계산
증여세 회피 방지	명의 변경 후 5년 내 매도 시 불이익 가능
실거래가 신고	향후 매매 시 양도세 기준이 됨
사전 컨설팅 필요	고액 자산일수록 전문가 자문 필수

TIP: 단순한 명의변경이라도 부동산, 세무, 등기 전문가와 상담을 병행하는 것이 좋습니다.
특히 고가 아파트일수록 세금이 수천만 원 차이날 수 있어요.

 

---

부부간 아파트 명의변경 요약표

항목 내용 요약

명의변경 방식	증여, 매매, 상속 중 ‘증여’가 일반적
증여세 한도	배우자 간 6억 원 비과세 (10년 기준)
필수 절차	증여계약서 작성 → 세금신고 → 소유권 이전등기
주요 세금	증여세, 취득세, 등록면허세, 교육세 등
공동명의 장점	양도세 절세, 상속 분산
주의사항	증여 후 5년 내 매도 시 불이익 발생 가능

---

명의변경, 제대로 알고 하면 절세와 재산관리 모두 가능해요

부부간 아파트 명의변경은 단순히 '이름만 바꾸는 일'이 아니라,
법률과 세금, 부동산 실무가 종합된 재산관리 전략의 핵심 포인트예요.
특히 자녀 증여, 상속, 투자 계획까지 고려한다면
부부가 함께 협의해 시기와 방식을 신중하게 선택해야 하죠.

✔ 공동명의로 절세 혜택을 누릴 수 있고
✔ 단독명의로 명확한 소유권을 정리할 수도 있어요
→ 어떤 선택이든, 전문가의 도움과 정확한 정보가 필요합니다.